ما هي الشركة العقارية التي يمكن أن تكسر ظهر الصين؟

نشرت صحيفة "إيكونوميست" تقريرًا، قالت فيه إن الأراضي في شنتشن، مركز التكنولوجيا في جنوب الصين، تعتبر نادرة. وقد وصلت قطع الأراضي في السنوات الماضية لأسعار مرتفعة للغاية، ولكن عندما تعرض شركة فانكي، وهي إحدى أكبر الشركات العقارية في البلاد، 19 ألف متر مربع من الأراضي للبيع في 18 أيار/ مايو، فإنها ستفعل ذلك بخصم قدره 900 مليون يوان (125 مليون دولار)، أو 29 بالمئة، على السعر الذي دفعته قبل سبع سنين. 

وأوضحت الصحيفة، في تقريرها الذي ترجمته "عربي21"، أن البيع تفوح منه رائحة اليأس؛ حيث اضطرت فانكي إلى بيع أصولها لسداد ديونها المتزايدة. وتعدّ الصعوبات التي تواجهها الشركة علامة أخرى على تدهور الوضع في صناعة العقارات في الصين.

وأضافت الصحيفة أنه بعد أربع سنوات من الأزمة، قد يبدو الانهيار المحتمل لعملاق عقاري صيني آخر عاديًا. وتراجعت شركة إيفرجراند، شركة بناء المنازل الأكثر مديونية في العالم، في سنة 2021. 

وحذت حذوها شركة كانتري جاردن، التي كانت في السابق أكبر شركة تطوير في الصين، في سنة 2023، لكن شركة فانكي مختلفة؛ حيث تمتلك شركة شنتشن مترو، وهي شركة مملوكة للدولة، نحو ربع أسهمها. وقد أتاح لها ذلك إمكانية الوصول إلى أموال الدولة بشكل أكبر من نظيراتها الخاصة البحتة. 

وفي أواخر السنة الماضية، تم إدراجها أيضًا في قائمة المطورين "ذوي الجودة العالية" الذين شجعت الحكومة إقراضهم المصرفي. ولا تزال الشركة تعاني من نقص الأموال اللازمة لسداد الديون.

وبالتالي، يركز المستثمرون بشدة على فانكي ومحاولتها الحصول على الأموال، فقد خسرت الشركة 1.7 مليار يوان في الربع الأول من سنة 2024؛ حيث انخفضت مبيعاتها على أساس سنوي بنسبة 43 بالمائة. وهي مدينة بمبلغ 320 مليار يوان، منها حوالي 31 مليار يوان من السندات العامة التي من المقرر أن تستحق عليها خلال السنة المقبلة. 

وإذا تخلفت الشركة عن السداد؛ فإن الثقة في جميع المطورين المدعومين من الدولة، والذين تمكنوا حتى الآن من تجاوز الأزمة بشكل أفضل من أقرانهم من القطاع الخاص، ستكون معرضة للخطر. على هذا النحو، يشعر المستثمرون بالقلق من أن التخلف عن السداد في بنك فانكي يمكن أن "يكسر ظهر الصين"، كما يشير المحللون في بنك جيفريز الاستثماري، مما يؤدي إلى تبخر الثقة في الدولة نفسها.

وأفادت الصحيفة أنه ربما يكون الانخفاض السريع في أسعار احتياطيات الأراضي سببًا أكبر للقلق بين صناع السياسات في الصين. لقد تم تحديد سعر المزاد المبدئي لبيع شركة فانكي في شنتشن عند 2.2 مليار يوان، في حين اشترت الشركة الأرض بمبلغ 3.1 مليارات يوان في سنة 2017. 

وتختلف الأسعار الاحتياطية بين المناطق والمدن، لكن حقيقة أن أسعار الأراضي في موقع من الدرجة الأولى قد انخفضت بشكل كبير إلى ما دون المستويات الحديثة نسبيا تأتي بمثابة صدمة، لأسباب ليس أقلها أن الأسعار الاحتياطية المتزايدة باستمرار شكلت ما يشبه العمود الفقري للعقارات الصينية.

وأشارت الصحيفة إلى أن كبار مطوري العقارات يمتلكون نحو ملياري متر مربع من احتياطيات الأراضي، وفقا لبنك مجموعة أستراليا ونيوزيلندا المصرفية المحدودة، وهي مساحة تعادل مساحة سلوفينيا. وهذا لا يشمل الأراضي التي تملكها الشركات غير المدرجة، والتي لا تكشف عن مثل هذه المعلومات، ولكن لديها وفرة في المدن الصغيرة. 

وحتى وقت قريب، ارتفعت قيمة هذه القطع الفارغة كل عام، مما عزز قيم أصول الشركات المعنية. وفي الواقع، كثيرًا ما احتفظ المطورون بقطع الأرض لسنوات مع ارتفاع أسعار الأراضي. ثم يستخدمون الأراضي ذات القيمة المتزايدة كضمان للحصول على القروض، التي يستخدمونها لشراء المزيد من الأراضي.

واختتمت الصحيفة تقريرها، موضّحة أن الحكومة كانت حكيمة في وقف هذه الزيادة اللانهائية المحتملة في الرفع المالي في سنة 2020، عندما حدّت من الديون المسموح للشركات بتحملها مقارنة بأصولها. ومع ذلك، لم يتمكن قادة الصين قط من السيطرة بشكل كامل على أزمة العقارات. 

وعندما توقفت أسعار الأراضي عن الارتفاع في سنة 2021، بدأت البنوك في التشكيك في القيمة الحقيقية للاحتياطيات المطالب بها كضمانات. ومع ضخ كميات أقل من الاستدانة في النظام، أصبح من الممكن شراء كميات أقل من الأراضي من قبل المطورين، الأمر الذي أدى إلى انكماش الأسعار وإطلاق دورة هبوطية كافحت البلاد للهروب منها. 

ومن الصعب تقييم مدى سوء الأمور، لأن معظم الاحتياطيات لا تزال مملوكة بإحكام من قبل المطورين، الذين يأملون في انتعاش الأسعار. فقط في حالات نادرة، مثل حالة فانكي، يحصل الغرباء على لمحة عن المذبحة.